Polski inwestor kupuje apartament w Londynie za 350 000 funtów. Akt notarialny podpisany, klucze odebrane. Rok później okazuje się, że lease ma 72 lata. Refinansowanie hipoteczne niemożliwe — banki nie finansują nieruchomości poniżej 80 lat. Odsprzedaż trudna — kupujący nie chcą krótkiego leaseholdu. Przedłużenie leaseholdu: 25 000 funtów plus koszty prawne. Inwestycja ma problem, który mógł być znany przed zakupem.
Freehold i leasehold — dwa różne prawa do nieruchomości
Freehold (własność wieczysta) oznacza, że kupujesz nieruchomość i grunt pod nią na zawsze. W Polsce to jedyna znana forma własności — dlatego kupujący z Europy kontynentalnej rzadko sprawdzają, co mają w dokumentach.
Leasehold (własność na czas) oznacza, że kupujesz prawo do użytkowania nieruchomości przez określony czas — zazwyczaj 99, 125 lub 999 lat od daty pierwotnego wystawienia leaseholdu. Grunt pod budynkiem pozostaje własnością innej osoby (freeholder lub landlord). Gdy lease wygasa, nieruchomość wraca do właściciela gruntu, jeśli nie zostanie wcześniej przedłużona.
Leasehold dotyczy zdecydowanej większości apartamentów w Anglii i Walii — domy są częściej freeholdem. Dla inwestora nieruchomościowego to fundamentalna różnica, bo wpływa na: zdolność do refinansowania, łatwość sprzedaży, wysokość rocznych opłat i zakres swobody w zarządzaniu nieruchomością.
Kiedy leasehold staje się problemem inwestycyjnym
- Lease poniżej 80 lat — banki odmawiają finansowania lub wymagają znacznie wyższego wkładu własnego; wartość nieruchomości spada szybciej
- Wysokie i rosnące opłaty serwisowe (service charge) i czynsz gruntowy (ground rent) — mogą pochłaniać od kilku do kilkunastu tysięcy funtów rocznie i nie są transparentne w cenie zakupu
- Ograniczenia freeholdera — zakaz podnajmu, wymogu zgody na remonty, ograniczenia dotyczące zwierząt lub zmian lokatorów
- Lease z klauzulą podwajania ground rent co 10 lub 25 lat — taka nieruchomość jest praktycznie niemożliwa do odsprzedania po kilku cyklach podwajania
Leasehold to nie wada nieruchomości — to inna klasa prawa własności. Problem pojawia się wtedy, gdy kupujący dowiaduje się o tym po podpisaniu umowy.
Co sprawdzić przed zakupem leaseholdu
Przed każdą transakcją leaseholdową w UK należy przeanalizować: aktualną długość leaseholdu (nie datę wystawienia, ale pozostałe lata), wysokość i strukturę ground rent (czy rośnie? czy jest skrzyżowaniem z indeksem?), roczne service charge za ostatnie 3 lata, wszelkie zaległości w zarządzaniu budynkiem oraz prawo inwestora do przedłużenia leaseholdu i jego orientacyjny koszt. Te informacje są dostępne w dokumentach prawnych przed transakcją — solicitor powinien je wyjaśnić, ale inwestor musi o nie zapytać.
Jeśli planujesz zakup nieruchomości w UK i chcesz przejść przez analizę inwestycji krok po kroku — J.Dauman Property Investment Method zaczyna się od tych pytań. Napisz do nas — chętnie omówimy Twoją sytuację.