Polski przedsiębiorca słyszy: "zero podatków, 8% zwrotu rocznie, Golden Visa w prezencie". Kupuje apartament w Dubaju. Rok później okazuje się, że koszty transakcyjne pochłonęły ponad 7% wartości, zarządzanie nieruchomością z Warszawy jest nieopłacalne, a Golden Visa wymaga spełnienia warunków, o których agent nie wspomniał. Dubai działa — ale nie dla każdego i nie w każdej konfiguracji.
Nieruchomości w Dubaju — co jest prawdą, a co jest marketingiem
Zacznijmy od tego, co się zgadza. Zjednoczone Emiraty Arabskie nie pobierają podatku dochodowego od osób fizycznych — dochody z najmu i zyski ze sprzedaży nieruchomości nie są opodatkowane dla inwestorów indywidualnych. Nie ma też podatku od zysków kapitałowych (CGT). To realna przewaga w porównaniu z UK, gdzie CGT od nieruchomości wynosi 18% lub 24%, a dochód z najmu jest opodatkowany według skali. W UAE, jeśli inwestujesz jako osoba fizyczna — zarabiasz netto to, co zarabiasz brutto.
Obcokrajowcy mogą kupować nieruchomości na własność (freehold) w ponad 60 wyznaczonych strefach — Downtown Dubai, Dubai Marina, Palm Jumeirah, Jumeirah Village Circle i dziesiątkach innych. Poza strefami freehold dostępne są umowy długoterminowe (leasehold, do 99 lat), ale dla inwestorów zewnętrznych to strefy freehold są standardem. Żadnych ograniczeń narodowościowych w tych strefach nie ma.
Jednorazowy koszt transakcyjny przy zakupie to przede wszystkim opłata DLD (Dubai Land Department) — 4% wartości transakcji, płatna przy rejestracji. Do tego dochodzą: prowizja agenta (zwykle 2%), opłaty administracyjne DLD (ok. AED 4 000) oraz NOC fee, jeśli nieruchomość jest w projekcie deweloperskim. Łącznie koszty zamknięcia transakcji to ok. 7–8% wartości nieruchomości.
Co większość polskich inwestorów robi źle przy zakupie w Dubaju
- Kupują off-plan (na etapie planów) bez weryfikacji dewelopera — Dubai ma regulatora RERA, ale nie każdy projekt jest objęty jednakowym poziomem ochrony
- Liczą na Golden Visa bez sprawdzenia progu — minimalna wartość nieruchomości uprawniająca do 10-letniego Golden Visa to AED 2 000 000, a 2-letnia wiza inwestorska zaczyna się od AED 750 000
- Ignorują koszty utrzymania: service charge (opłata za zarządzanie budynkiem), ubezpieczenie, property management dla nierezydentów — łącznie 1,5–3% wartości rocznie
- Zakładają, że spółka UAE automatycznie daje korzyści podatkowe — od 2023 roku spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w UAE płacą 9% Corporate Tax od zysku powyżej AED 375 000, jeśli nie kwalifikują się do zwolnień w Strefie Wolnego Handlu
Jak powinno wyglądać podejście do inwestycji w Dubai
Struktura zakupu — bezpośrednio czy przez spółkę. Dla większości polskich inwestorów zakup bezpośredni (jako osoba fizyczna) jest prostszy i tańszy operacyjnie. Zakup przez spółkę UAE ma sens, gdy portfel jest większy, planowana jest dalsza ekspansja w regionie lub konieczna jest izolacja ryzyka. Od 2023 roku spółki UAE podlegają jednak Corporate Tax — struktura, która dwa lata temu była optymalna, dziś wymaga przeliczenia.
VAT na nieruchomości. UAE wprowadziło VAT w 2018 roku. Sprzedaż nowych nieruchomości mieszkalnych jest w pierwszych trzech latach od oddania budynku objęta stawką 0% (zero-rated). Kolejne transakcje (rynek wtórny, najem długoterminowy) są zwolnione z VAT. Dla inwestora kupującego gotową nieruchomość na wynajem długoterminowy — VAT nie jest kosztem.
Golden Visa — fakty. Wiza inwestorska na 2 lata przysługuje przy zakupie nieruchomości o wartości minimum AED 750 000. Golden Visa na 10 lat wymaga nieruchomości wartości minimum AED 2 000 000 — bez kredytu hipotecznego lub z wkładem własnym pokrywającym ten próg. Wiza nie oznacza rezydencji podatkowej — wymaga spędzenia określonego czasu w UAE i rejestracji w Emirates ID. Sami w sobie wiza i paszport UAE to dwie różne rzeczy.
Dubai nie jest rynkiem dla pasywnego inwestora — wymaga zarządzania, decyzji o strukturze i zrozumienia kosztów całkowitych, nie tylko ceny zakupu.
Koszty transakcyjne i roczne — co pokazują liczby
| Element | Wartość / stawka |
|---|---|
| Opłata DLD (rejestracja przeniesienia własności) | 4% wartości transakcji |
| Prowizja agenta nieruchomości | 2% (zwykle po stronie kupującego) |
| Opłaty administracyjne DLD | ok. AED 4 000 |
| Łączny koszt zamknięcia transakcji | ok. 7–8% wartości |
| Service charge (roczna, zależna od projektu) | AED 10–30 za sq.ft rocznie |
| Próg Golden Visa (10-letnia) | min. AED 2 000 000 |
| CGT / podatek dochodowy dla osób fizycznych | 0% |
Przy zakupie apartamentu za AED 1 500 000 same koszty wejścia to ok. AED 112 000–120 000 — zanim zaczniesz zarabiać. Jeśli rynek nie rośnie przez pierwsze 12–18 miesięcy, inwestycja jest pod kreską. Dubai ma historię gwałtownych korekt — 2008, 2020 — i równie gwałtownych odbić. To rynek dla inwestorów, którzy rozumieją cykl, a nie dla tych, którzy szukają spokojnej lokaty.
Jeśli rozważasz zakup nieruchomości w Dubaju — warto najpierw przejść przez analizę struktury, kosztów i modelu przepływów przed decyzją o rynku, nie po. Sesja Diagnostyczna pozwoli ocenić, czy ta inwestycja pasuje do Twojej sytuacji podatkowej, portfela i celów. Od 2 900 PLN netto. Możesz też zacząć od bezpłatnej 20-minutowej Rozmowy Kwalifikacyjnej.