Polska firma kupuje kamienicę w Leeds za £380 000. Agent mówi: "stan dobry, nowa instalacja". Transakcja zamknięta bez badania technicznego. Sześć miesięcy później: przeciekający dach, grzyb za płytami kartonowo-gipsowymi, kosztorys napraw — £55 000. Badanie RICS kosztowałoby £700. Nikt nie zlecił.
Czym jest RICS i dlaczego liczy się w UK bardziej niż rzeczoznawca z PL
RICS — Royal Institution of Chartered Surveyors — to brytyjski organ regulacyjny dla zawodu rzeczoznawcy majątkowego i surveyor budowlanego. Przynależność do RICS (tytuł MRICS lub FRICS) oznacza, że specjalista przeszedł akredytację, działa według standardów etycznych RICS i podlega odpowiedzialności zawodowej. Raporty wystawione przez surveyor z uprawnieniami RICS są honorowane przez banki hipoteczne, sądy i organy podatkowe w UK. Opinia polskiego rzeczoznawcy, nawet wybitnego, nie ma żadnej mocy prawnej przy transakcji w Anglii.
RICS standaryzuje raporty w trzech poziomach — Level 1, 2 i 3 — obowiązujących od 2021 roku. Nazwy poprzedniego systemu (Homebuyer Report, Full Structural Survey) nadal funkcjonują w potocznym języku rynku, ale oficjalna taksonomia już się zmieniła.
RICS Level 1, 2, 3 — co obejmuje każdy poziom i ile kosztuje
Level 1 — Condition Report. Podstawowy raport w systemie sygnalizacji świetlnej — każdy element nieruchomości (dach, fundamenty, instalacje, elewacja) otrzymuje ocenę: zielona (OK), żółta (uwaga), czerwona (problem). Brak oceny wartości nieruchomości. Stosowany przy nowych budynkach lub standardowej zabudowie po remoncie. Koszt: £300–£500.
Level 2 — Home Survey. Najczęściej zamawiany typ. Obejmuje ocenę stanu technicznego z opisem wad i ich znaczenia, rekomendacje naprawcze oraz — w wariancie z wyceną — orientacyjną wartość rynkową. Nie jest to pełna inspekcja strukturalna: surveyor nie otwiera podłóg, nie sprawdza za zabudowanymi powierzchniami. Przeznaczony dla standardowych nieruchomości w rozsądnym stanie. Koszt: £400–£900 (zależnie od wartości i lokalizacji).
Level 3 — Building Survey. Najdokładniejsze badanie — obejmuje inspekcję dostępnych przestrzeni (poddasze, piwnica, pełzająca przestrzeń), ocenę metod konstrukcji, opis wad ukrytych i widocznych, prognozę kosztów napraw. Zalecany dla starszych nieruchomości (przed 1945), niestandardowej konstrukcji, budynków po rozbudowie lub z widocznymi problemami. Koszt: £700–£1 500+, przy droższych nieruchomościach powyżej £1 000 000 ceny są negocjowane indywidualnie.
| Poziom RICS | Dla kogo | Koszt (orientacyjny 2026) |
|---|---|---|
| Level 1 — Condition Report | Nowe budynki, standard po remoncie | £300–£500 |
| Level 2 — Home Survey | Standardowe nieruchomości w dobrym stanie | £400–£900 |
| Level 3 — Building Survey | Starsze budynki, niestandardowa konstrukcja | £700–£1 500+ |
| RICS Valuation (Red Book) | Wycena na potrzeby hipoteki, sądu, podatku | £150–£500+ |
Co większość polskich inwestorów robi źle przy zakupie nieruchomości w UK
- Rezygnują z badania technicznego, bo "agent powiedział, że stan dobry" — agent działa na zlecenie sprzedającego, nie kupującego
- Zamawiają Level 1 przy starym budynku — Condition Report nie wyłapie problemów strukturalnych, które Level 3 zidentyfikowałby jednoznacznie
- Mylą wycenę hipoteczną (mortgage valuation) z badaniem technicznym — banki zamawiają wycenę dla własnych celów; to nie jest ochrona kupującego
- Nie czytają raportu przed exchange of contracts — problem ujawniony po podpisaniu umowy to problem kupującego, nie sprzedającego
Badanie RICS nie chroni nieruchomości przed wadami. Chroni kupującego przed niespodzianką — i daje argumenty do renegocjacji ceny przed zamknięciem transakcji.
Raport a negocjacje ceny. W praktyce wyniki badania Level 2 lub Level 3 są podstawą do renegocjacji. Jeśli surveyor wykaże konieczność wymiany dachu za £18 000, standardową procedurą jest żądanie obniżki ceny lub zobowiązania sprzedającego do naprawy przed completion. Sprzedający, którzy wiedzą o wadzie, a ją zataili, ponoszą odpowiedzialność cywilną — raport RICS buduje dowód.
Kto zamawia i kto płaci. Badanie RICS zamawia i opłaca kupujący — to jego narzędzie ochrony, nie transakcji. Surveyor powinien być wybierany niezależnie od agenta sprzedającego. Lista akredytowanych surveyor w danym rejonie dostępna jest w wyszukiwarce RICS (rics.org). Koszt badania nie jest zwracany, jeśli transakcja nie dojdzie do skutku — warto to uwzględnić w harmonogramie.
Jeśli planujesz zakup nieruchomości w UK i chcesz wiedzieć, jak poprawnie przeprowadzić due diligence — techniczne, prawne i podatkowe — warto to omówić przed podpisaniem dokumentów. Sesja Diagnostyczna pozwoli poukładać cały proces krok po kroku. Od 2 900 PLN netto. Możesz też zacząć od bezpłatnej 20-minutowej Rozmowy Kwalifikacyjnej.