Inwestor widzi apartament w Londynie z yield 5,2%. Po odjęciu service charge okazuje się, że yield spada do 3,8%. Po odjęciu ground rent, podatku od dochodu z najmu i zarządzania — do 2,1%. Tyle samo co bezpieczna obligacja skarbowa, bez żadnego ryzyka nieruchomościowego. Apartament wciąż wygląda dobrze na zdjęciach, ale liczby już nie trzymają.
Service charge — co to jest i dlaczego może rosnąć
Service charge to roczna opłata za utrzymanie i zarządzanie budynkiem — windy, ochrona, sprzątanie, recepcja, ogród, fundusz remontowy. W nowych budynkach deweloperzy często ustalają początkowo niski service charge, żeby ułatwić sprzedaż. Po kilku latach, gdy zarządzanie przejmuje nowy podmiot, opłata wzrasta — czasem dwu- lub trzykrotnie.
Typowy service charge dla apartamentów w Londynie wynosi od £1 500 do £5 000+ rocznie. W premium apartamentach ze spa, concierge i basenem może przekraczać £10 000. To kwota odejmowana bezpośrednio od przychodu z najmu — i w większości przypadków nie jest wliczona w yield podawany przez agentów nieruchomości.
Ground rent — czemu ten koszt jest szczególnie ryzykowny
Ground rent to opłata roczna płacona właścicielowi gruntu (freeholder). W nowych umowach leaseholdowych jest często symboliczna — £100–£500 rocznie. Problem pojawiał się w umowach sprzed 2022 roku, gdzie ground rent rósł automatycznie: co 10 lub 25 lat, podwajając się lub rosnąc o wskaźnik inflacji.
Ustawa Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022 wprowadziła zakaz pobierania ground rent w nowych leaseholdach powyżej symbolicznej "peppercorn" (£0). Jednak miliony istniejących umów sprzed 2022 roku wciąż zawierają klauzule wzrostu. Przy zakupie używanej nieruchomości — sprawdzenie struktury ground rent jest obowiązkowe.
- Ground rent podwajający się co 25 lat: £250 → £500 → £1 000 → £2 000 w ciągu 75 lat
- Nieruchomości z ground rent powyżej £250 rocznie (£1 000 w Londynie) mogą spełniać definicję AST i podlegać przepisom o zwrocie własności przez sąd
- Banki odmawiają finansowania hipotecznego nieruchomości z onerous ground rent — co bezpośrednio uderza w możliwość odsprzedaży
Yield nieruchomości bez odjęcia service charge i ground rent jest jak marża brutto bez kosztów produkcji — wygląda dobrze, ale nic nie mówi o rzeczywistym zarobku.
Jak właściwie liczyć koszty przed zakupem
W J.Dauman Property Investment Method przed każdą decyzją inwestycyjną przeprowadzamy analizę kosztów całkowitych: cena zakupu, SDLT (Stamp Duty Land Tax — podatek od transakcji), koszty prawne, service charge z 3 ostatnich lat (z trendem wzrostowym), ground rent i jego struktura wzrostu, szacunek zarządzania i pustostanów. Dopiero po tej analizie wyliczamy realny yield netto i porównujemy z alternatywnymi klasami aktywów.
Jeśli rozważasz zakup apartamentu lub domu w UK i chcesz przejść przez tę analizę krok po kroku — napisz do nas. Chętnie omówimy Twoją sytuację.