Agent nieruchomości pokazuje dom w Manchesterze za £180 000. Wynajmuje się za £1 100 miesięcznie. Yield brutto 7,3% — brzmi nieźle. Ale po policeniu wszystkich kosztów (zarządzanie, pustostany, naprawy, podatek od najmu, ubezpieczenie, opłaty agencyjne) zostaje £420 miesięcznie netto. Prawdziwy zwrot: 2,8%. Decyzja była podjęta na podstawie niepełnych danych.
Yield brutto vs yield netto — różnica, która decyduje o opłacalności
Yield brutto = roczny czynsz ÷ cena zakupu × 100%. To liczba, którą publikują agenci i portale nieruchomościowe. Jest użyteczna do szybkiego porównania rynków, ale nie do oceny rentowności konkretnej inwestycji.
Yield netto = (roczny czynsz − wszystkie koszty roczne) ÷ całkowity koszt nabycia × 100%. To liczba, na której podejmowane są realne decyzje. Żeby ją wyliczyć, trzeba znać i uwzględnić każdy element kosztowy — a tych jest więcej, niż większość inwestorów zakłada przy pierwszym zakupie.
Czego nie pomijać w kalkulacji
- SDLT (Stamp Duty Land Tax) — podatek od transakcji nieruchomościowej. Dla inwestorów (drugi dom lub BTL) dodatkowe 3% ponad standardową stawkę. Przy £180 000 w 2026 roku to dodatkowy koszt zakupu, który wlicza się do bazy kalkulacji ROI.
- Koszty prawne i due diligence — solicitor, survey, wycena (£1 500–£3 000 łącznie)
- Zarządzanie nieruchomością — agencja pobiera 10–15% miesięcznego czynszu + dodatkowe opłaty za znalezienie lokatora i odnawianie umowy
- Pustostany — statystycznie 1–2 miesiące na 12 dla dobrze zarządzanej nieruchomości; w kalkulacji warto przyjąć 8%–10% pustostanów rocznie
- Naprawy i utrzymanie — reguła 1% wartości nieruchomości rocznie jako budżet napraw; dla starszych domów więcej
- Podatek dochodowy od najmu — w UK dochód z najmu opodatkowany jest podatkiem dochodowym (Income Tax) lub Corporation Tax jeśli nieruchomość jest w spółce; stawka zależy od łącznych dochodów
- Ubezpieczenie — Buildings Insurance obowiązkowe przy hipotece, Landlord Insurance zalecane (£200–£600 rocznie)
Prawdziwe pytanie inwestycyjne brzmi nie "jaki jest yield?" tylko "ile zostaje mi w kieszeni po zapłaceniu wszystkich kosztów?"
Przykład realnej kalkulacji
Dom w Leeds, cena zakupu £175 000 + SDLT £7 750 + koszty zakupu £2 500 = całkowity koszt nabycia £185 250. Czynsz: £1 050 miesięcznie, czyli £12 600 rocznie. Koszty roczne: zarządzanie £1 575 + pustostany (8%) £1 008 + naprawy £1 750 + ubezpieczenie £350 + podatek przy stawce 20% od £9 667 = £1 933 = łącznie ~£6 616. Dochód netto: £5 984. Yield netto: 3,23%. Yield brutto pokazywany przez agenta: 7,2%.
Taka kalkulacja nie dyskwalifikuje inwestycji — ale pozwala podjąć świadomą decyzję i porównać ją realnie z alternatywami. W J.Dauman Property Investment Method robimy tę analizę dla każdej nieruchomości zanim klient podejmie decyzję. Napisz do nas — chętnie omówimy Twoją sytuację.